有力有序推行現房銷售

　　最近，河南省信陽市發布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，其中要求，新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。現房銷售成為當前公眾關心的熱點話題。

　　自從我國住房市場化改革以來，新建住房銷售主要實行的是商品房預售制。今天，大家已經習慣了房子還在建設中，只是到售樓處看樓盤模型、樣板間，聽取售樓人員的介紹，就確定下來購買某一套住房。過去二三十年，我國處于住房短缺階段，商品房預售制在推動房地產市場快速發展過程中發揮了積極作用。而其弊端也一直被詬病。近年來，很多城市積極試點現房銷售。“一手交錢，一手交房”的銷售模式會大規模推廣嗎？

　　實行現房銷售，獲益最大的是購房者。商品房預售制讓房地產企業快速回籠資金，顯著提升開發效率，成為房地產業大規模快速發展的重要推動力。但預售制帶來的問題也很突出，購房者買的是期房，先交錢，后收房。有人說，商品房預售制是房屋建造質量不高的根源。盡管購房者與開發商之間有購房合同，對開發商而言，錢已到手，他們自然缺乏足夠動力精雕細琢地提升房屋品質。商品房預售制還與近年來房企難以按時交付住房，甚至出現爛尾樓密切相關。在預售資金監管不到位的情況下，房地產企業把本該用于工程建設的預售款違規挪作他用，導致資金鏈緊張甚至斷裂，引發交付風險，使購房者利益受損。實行現房銷售，購房者所見即所得，權益能得到更有效保障。

　　現房銷售倒逼房企必須注重房屋質量，建造更多“好房子”。我國房地產市場供求關系正在發生轉變，從過去的供不應求到現在的總體基本平衡，甚至一些地區供大于求，房地產市場也從賣方市場轉向買方市場。企業間競爭加劇，現房的競爭力自然大過期房。所以，一些房地產企業很可能主動選擇現房銷售。現房銷售還有助于倒逼房企從預售制下的“快建快銷”轉向精細化運營，向市場提供更多優質住房。

　　現房銷售已試點多年，為在更大范圍推廣積累了經驗。很多城市在一些地塊競拍時，以現房銷售為出讓條件。還有些地塊會在出讓時競現房銷售面積，現房銷售面積更大，是開發商拿地競爭力更強的因素之一。海南省成為首個全省實行現房銷售制度的省份，2020年3月份，海南省委辦公廳、省政府辦公廳發布的通知中明確，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。據中指研究院監測，自2022年末以來，全國已有超30個城市試點現房銷售及出臺相關支持政策。鼓勵現房銷售的舉措包括：延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，對現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，提高購買現房的公積金貸款額度等。

　　政策層面積極引導推進現房銷售。2024年底的全國住房和城鄉建設工作會議提出，大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。這表明，現房銷售已是大勢所趨。

　　實行現房銷售是構建房地產發展新模式的重要探索。但不可否認的是，相比預售制，現房銷售可能會讓房地產企業資金回籠較慢，對企業的資金實力和運營能力形成更大考驗。房地產行業需要在推進現房銷售和促進企業平穩發展之間尋找平衡點。從商品房預售制到現房銷售，可能會經歷一個過渡期，尚不適宜“一刀切”。

　　如何更好推進現房銷售？一方面，需加大對房地產開發企業的金融支持，開發資金更充裕的情況下，企業推進現房銷售的資金壓力就更小，積極性會更高。另一方面，要把推進現房銷售與繼續加強預售資金監管結合起來，在有條件的情況下，積極推進現房銷售，繼續實行預售的，須把資金監管落實到位，防止資金抽逃，避免出現交付風險，切實保護好購房者權益。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）