現(xiàn)房銷售需順勢而為

　　■ 王麗新

　　5月份以來，三則消息讓現(xiàn)房銷售再次成為熱議話題：一是河南省信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，其中要求，新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售；二是近期國家金融監(jiān)督管理總局表態(tài)，加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，讓購房者對全面實施現(xiàn)房銷售有所期待；三是不少企業(yè)將現(xiàn)房作為賣點吸引購房者買房，推動現(xiàn)房銷售在市場中的占比穩(wěn)步提升。

　　當前，現(xiàn)房銷售模式已從試行開始向推行過渡。據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超過30個省（市）出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)支持政策。截至目前，合肥、鄭州等地明確進行現(xiàn)房銷售試點，海南、雄安已全面進行現(xiàn)房銷售。從市場交易端來看，現(xiàn)房銷售占比逐年提升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)房銷售在商品住宅銷售中的占比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%。

　　那么，現(xiàn)房銷售時代來了嗎？在筆者看來，結(jié)合當前的市場情況來看，現(xiàn)房銷售需順勢而為，更需“因城施策”，循序漸進式推行。當然，從長期來看，現(xiàn)房銷售是新方向，有優(yōu)勢也有挑戰(zhàn)，若全面實施，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多方面影響。

　　首先，利好購房者。現(xiàn)房銷售實現(xiàn)“供應即實景”。對購房者而言，是從“圖紙買房”到“實景消費”的質(zhì)變，會避免傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對板”、延期交房糾紛以及爛尾的風險。一方面，現(xiàn)房銷售可實現(xiàn)“交房即交證”“配套即享”模式，提升居住安全感；另一方面，現(xiàn)房銷售會加快去庫存速度。此外，房屋品質(zhì)可見可測，可與資產(chǎn)價值深度綁定，核心城市優(yōu)質(zhì)地段現(xiàn)房更有“品質(zhì)溢價”空間。

　　其次，考驗房企綜合能力。現(xiàn)房銷售模式考驗房企的開發(fā)模式、資金鏈、產(chǎn)品力等全方位綜合能力。一是回款周期對現(xiàn)金流影響較為明顯，一般來說，期房預售模式下，周轉(zhuǎn)能力較強的房企從拿地開始平均6個月內(nèi)可以見到回款，現(xiàn)房銷售意味著項目竣工后回款，回款周期延長2年至3年；二是融資結(jié)構(gòu)需從中短期向中長期調(diào)整，尤其是有息負債更需轉(zhuǎn)化為長周期且低成本融資，才能更好地穩(wěn)住回報率；三是倒逼房企摒棄“速度優(yōu)先”開發(fā)模式，抓“精細化管理”和提升產(chǎn)品力，建立從拿地到交付的全流程品質(zhì)管控體系，加大研發(fā)投入，讓產(chǎn)品向綠色化和智能化轉(zhuǎn)型，才能擴大市場占有率。

　　最后，配套支持措施是關(guān)鍵。在期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售模式變化過程中，要解決可能出現(xiàn)的購房者購房成本高、開發(fā)商沉淀資金周期更長以及新房供應規(guī)模快速縮量導致的階段性供需失衡等問題，這就意味著配套政策是關(guān)鍵，可從土地、財稅政策等方面發(fā)力。一是建立“現(xiàn)售+預售”的雙軌并行機制；二是“因城施策”，配套細則差異化，如庫存高企城市出臺“現(xiàn)房銷售鼓勵政策”，對購買現(xiàn)房的購房者進行契稅補貼，允許房企分期繳納現(xiàn)房銷售項目的土地出讓金等；三是構(gòu)建多元化融資渠道，如鼓勵銀行設(shè)立“現(xiàn)房開發(fā)專項貸款”，延長貸款期限，合理合規(guī)地支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行“現(xiàn)房項目收益?zhèn)保瑢⒕G色建筑、裝配式現(xiàn)房項目納入綠色信貸支持范圍等；四是財稅政策銜接，如考慮推遲現(xiàn)房項目土地增值稅預繳時間，補貼房企融資成本等。

　　總而言之，結(jié)合市場現(xiàn)狀與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向來看，構(gòu)建“期房與現(xiàn)房并存、增量與存量互補”的新發(fā)展模式已在路上，但未來仍需政策引導、市場培育與金融創(chuàng)新協(xié)同推進現(xiàn)房銷售制度，助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。