■本報(bào)記者 王麗新

　　“開(kāi)盤即售罄”期望落空，北京限競(jìng)房開(kāi)始進(jìn)入了艱難的價(jià)格戰(zhàn)階段。近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，8月份限競(jìng)房入市以來(lái)，熱銷樓盤極少，去化率不達(dá)預(yù)期的滯銷盤則相對(duì)較多。

　　在走訪調(diào)查中，《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，有的限競(jìng)房項(xiàng)目咨詢客戶非常多，銷售員馬不停蹄地接待；有的限競(jìng)房項(xiàng)目銷售中心則相對(duì)冷清，銷售員接待客戶也較為熱情，甚至事后也會(huì)推送交易信息，進(jìn)行二次推介。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者還注意到，隨著限競(jìng)房市場(chǎng)分化的愈發(fā)明顯，加上90平方米戶型同質(zhì)化現(xiàn)象，部分限競(jìng)房接近售罄，甚至需要搖號(hào)買房，而部分限競(jìng)房去化則不足兩成。年底將近，為了搶收現(xiàn)金，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的限競(jìng)房市場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)商拿出了一些房源打折促銷，有些房源優(yōu)惠幅度在10萬(wàn)元以上，甚至達(dá)到30多萬(wàn)元。

　　打折促銷攬客戶

　　近期，李女士先后在石景山看了多個(gè)限競(jìng)房樓盤，這幾個(gè)樓盤地塊出讓時(shí)政府限定的價(jià)格約為5.2萬(wàn)元/平方米，但從當(dāng)初銷售員告訴她部分房源有優(yōu)惠價(jià)約為5萬(wàn)元/平方米，到現(xiàn)在“雙十一”期間，幾個(gè)項(xiàng)目分別推出優(yōu)惠房源，從總價(jià)方面看，算下來(lái)折扣力度從10多萬(wàn)元起到30多萬(wàn)元不等。

　　“如果選性價(jià)比最高的房源，90平方米小三居總價(jià)有420萬(wàn)元左右的房源。”某限競(jìng)房項(xiàng)目銷售員向記者透露，折算下來(lái)，單價(jià)還不足4.7萬(wàn)元/平方米，比政府限價(jià)的平均售價(jià)低了5400元/平方米。

　　而位處同一板塊，同樣是低密度社區(qū)的限競(jìng)房樓盤，個(gè)別房源甚至推出90平方米戶型總價(jià)不足400萬(wàn)元的折扣房。“我們項(xiàng)目是超低密度社區(qū)，另外價(jià)格上非常有優(yōu)勢(shì)。”該銷售員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“雙十一”期間，項(xiàng)目推出了直減11萬(wàn)元的活動(dòng)，再加上其他折扣，有的房源可直減12萬(wàn)元，總價(jià)將不足400萬(wàn)元，核算下來(lái)，單價(jià)僅約為4.43萬(wàn)元/平方米。

　　值得一提的是，每一個(gè)項(xiàng)目的銷售員都急于留下看房人的聯(lián)系方式，準(zhǔn)備進(jìn)行二次推薦，可見(jiàn)其銷售壓力并不一般。記者在調(diào)查過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)，有些房企已經(jīng)進(jìn)行全員銷售，如果帶來(lái)的客戶能夠完成成交，公司將獎(jiǎng)勵(lì)這名帶來(lái)客戶的員工一定獎(jiǎng)金，比如，至少賣一套房獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元。

　　更重要的是，通過(guò)降低售價(jià)吸引購(gòu)房者的限競(jìng)房并非個(gè)案。在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，除少數(shù)位置稀缺、配套優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目銷售去化被看好外，多數(shù)銷售一般的項(xiàng)目均推出降價(jià)優(yōu)惠措施，以加快去化周期，直接跌破政府批準(zhǔn)的“限價(jià)”項(xiàng)目越來(lái)越多。

　　即是在這種打價(jià)格戰(zhàn)的滯銷環(huán)境中，有些限競(jìng)房樓盤仍舊遭遇了不少退房現(xiàn)象。很明顯，這意味著，即是開(kāi)發(fā)商打價(jià)格戰(zhàn)，也不一定贏得客戶，將房子變成現(xiàn)金流。

　　成交的冷熱不均，競(jìng)品項(xiàng)目之間的明暗戰(zhàn)情況都愈加復(fù)雜。《證券日?qǐng)?bào)》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在同一區(qū)域，當(dāng)你從一個(gè)限競(jìng)房銷售中心走出來(lái)，馬上有人圍住你，向你推薦該限競(jìng)房的競(jìng)品項(xiàng)目，截客戶已是慣常手段。

　　此外，在打響營(yíng)銷戰(zhàn)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也在通過(guò)別的方式提高項(xiàng)目的去化率。比如，提高限競(jìng)房的品質(zhì)和在房子窗戶外的社區(qū)軟性服務(wù)、社區(qū)景觀和項(xiàng)目周圍配套等方面做文章。尤其在當(dāng)前樓市“70/90”產(chǎn)品當(dāng)?shù)馈�產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，增配可以提高產(chǎn)品的品質(zhì)，帶來(lái)更多客戶從而加快項(xiàng)目去化周期。

　　滯銷或?qū)⒊掷m(xù)

　　“相比過(guò)去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競(jìng)房一次全部推出市場(chǎng)，導(dǎo)致開(kāi)盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化非常非常慢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從價(jià)格看，限競(jìng)房項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競(jìng)房將開(kāi)始打價(jià)格戰(zhàn)。

　　另有業(yè)內(nèi)人士也表示，北京限競(jìng)房市場(chǎng)的冰點(diǎn)時(shí)期短時(shí)間內(nèi)或難以緩解，因?yàn)檫^(guò)去幾年北京大量供應(yīng)的土地正逐漸開(kāi)始形成房源，而增加的供應(yīng)量集中為限競(jìng)房，北京近兩年可謂進(jìn)入了限競(jìng)房時(shí)代。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月11日，北京合計(jì)有26個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得31期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競(jìng)房源15982套，達(dá)到了183萬(wàn)平方米（另外還有車位等配套）。

　　從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，因?yàn)椴糠猪?xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證，合計(jì)網(wǎng)簽只有3006套，簽約均價(jià)為48885元/平方米，按照這個(gè)比例計(jì)算，網(wǎng)簽銷售率只有18.8%。而即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售，已經(jīng)入市的這些項(xiàng)目，平均去化只有三成多，相比之前的四成繼續(xù)下滑。

　　此外，張大偉還表示，上述26個(gè)項(xiàng)目合計(jì)入市920億元貨值，網(wǎng)簽成交金額只有140億元，而真實(shí)銷售數(shù)據(jù)只有280億元左右，也就是已經(jīng)積壓了640億元成為庫(kù)存。（如果計(jì)算車位等部分，已經(jīng)超過(guò)700億元）。按照最近入市的節(jié)奏看，未來(lái)2個(gè)多月，還將有1萬(wàn)套-2萬(wàn)套限競(jìng)房入市，預(yù)計(jì)2018年，限競(jìng)房將積壓庫(kù)存超過(guò)1000億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，在當(dāng)下限競(jìng)房成為供應(yīng)主力的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中，擺在開(kāi)發(fā)商面前的兩大難題需要突破，第一，想辦法度過(guò)眼前的限競(jìng)房銷售年關(guān)；第二，調(diào)整從拿地、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷到物業(yè)服務(wù)等各條線投資邏輯，快速突破“70/90”產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化的難題，練就后市政策性住房突圍能力。不然，不止手里的限競(jìng)房賣不出去，后市也難以在北京發(fā)展。

　　王麗新／攝影