□ 法制網記者 徐鵬

　　開發商向業主交房時,僅提供了臨時用電,直至近3年后,才提供了市政正式用電。業主認為開發商交房時未提供市政正式用電屬于違約行為,應當賠償業主相應損失。近日,山東省濟南市中級人民法院審結了這起商品房銷售合同糾紛上訴案,開發商因提供瑕疵用電被法院判決賠償業主違約金兩萬余元。

　　據了解,業主金某于2012年12月14日與某開發商簽訂商品房買賣合同一份,約定購買房屋一套。開發商在合同中承諾,水、電于房屋實際交付使用之日起達到使用條件,如果在規定日期內未達到使用條件,雙方同意按以下方式處理:每逾期一天,出賣人向買受人支付20元賠償金。

　　合同簽訂后,金某付清了全部房款。然而,房屋在2013年6月15日交付時,使用了臨時供電,直到2016年5月31日,小區供電配套設施才經檢測合格,正式投入運行,接入了10KW正式電源。對于此前一直使用臨時供電的原因,開發商稱系因外線管溝制約,屬于第三方造成,但未就該主張提供相應證據。

　　案件審理期間,雙方對合同中注明的水電“達到使用條件”有不同解釋,金某認為供應正式用電方為“達到使用條件”,開發商則認為供應臨時電源即已“達到使用條件”。金某與開發商協商未果后訴至法院,要求開發商按照合同約定支付逾期供電違約金兩萬余元。

　　對于爭議,一審法院認為,本案對房屋交付條件的約定僅為單體竣工驗收合格,此種情況下雙方對于配套基礎設施正常運行的約定更加重要,應當作嚴格解釋。即開發商交付房屋時僅提供臨時用電的行為不屬于合同約定的“達到使用條件”,開發商應根據合同約定向金某支付逾期達到使用條件的賠償金,按照每日20元的標準,共計兩萬余元。

　　一審宣判后,開發商不服,向山東省濟南市中級人民法院提起上訴。濟南中院審理后,判決駁回上訴,維持原判。

　　以案釋法

　　交房時僅供臨電構成違約

　　對于該案,法院終審后認為,涉案的購房合同中明確約定“水、電于房屋實際交付使用之日起達到使用條件”,系開發商對基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。根據《電力供應與使用條例》規定,新建小區的電力設施經供電企業檢驗合格的,方可投入使用;但開發商至2016年5月才取得供電配套設施驗收合格證明,此前的臨時供電行為,不符合行政法規的規定。同時,根據《供電營業規則》規定,臨時用電一般不具有永久性,且臨時電源的用戶不得向外轉供電,也不得轉讓給其他用戶,供電企業也不受理其變更用電事宜;涉案商品房系為保障居住使用的永久性建筑,臨時用電顯然不能滿足使用需求。

　　此外,根據我國合同法規定,對格式條款的理解發生爭議的,應當按照通常理解予以解釋;對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。根據通常理解,臨時用電一般不具有永久性,臨時用電不能滿足使用需求,而且在住宅小區使用臨時電源也不符合相關行政法規及部門規章的要求。因此,涉案合同約定的“達到使用條件”應解釋為具備市政正式用電,開發商主張涉案房屋已經供應臨時用電,即為“達到使用條件”,于法無據。一審法院對此認定并無不當,開發商應當承擔違約責任。開發商雖主張涉案小區的臨時供電是由第三方原因造成的,但第三方原因不能成為法定免責事由,其免責抗辯的理由不能成立,一審判決開發商支付供電未達到使用條件的賠償金并無不當。據此,法院終審后,維持原判。