對(duì)于符合科創(chuàng)中心建設(shè)的產(chǎn)業(yè)，政府都能予以優(yōu)惠。不像以前，必須符合硬性規(guī)定。

　　5%以下，這是倫敦、紐約、東京等國(guó)際大都市工業(yè)用地占建設(shè)用地的一般比重。25.6%，這是幾年前上海工業(yè)用地在建設(shè)用地中的占比，且地均工業(yè)總產(chǎn)值僅為紐約的1/2、東京的1/4。

　　不僅如此，上海開發(fā)區(qū)土地利用績(jī)效評(píng)價(jià)顯示，工業(yè)園區(qū)之間，土地利用效益差異較大，用地績(jī)效不均，各類開發(fā)區(qū)之間差異達(dá)數(shù)倍甚至幾十倍。數(shù)據(jù)背后，反映的是上海工業(yè)用地占比過(guò)高、產(chǎn)出效率偏低的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　面對(duì)建設(shè)用地總量接近規(guī)劃天花板，如何挖掘潛力、盤活存量？產(chǎn)業(yè)園區(qū)低效用地，如何二次開發(fā)？上海面臨挑戰(zhàn)。

　　企業(yè)可自行開發(fā)，土地權(quán)利人積極性提高

　　“以前，不少工業(yè)用地被政府收儲(chǔ)了。沒(méi)開發(fā)的老廠房，評(píng)估后值不了多少錢。而且土地二次開發(fā)的利益也和企業(yè)沒(méi)什么關(guān)系。”上海華鑫股份有限公司總經(jīng)理曹宇說(shuō)。

　　華鑫隸屬由上海儀表局轉(zhuǎn)制的上海儀電控股集團(tuán)，2009年起退出制造業(yè)，進(jìn)軍商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)。儀電下屬企業(yè)不少，工業(yè)用地面積大。但土地收儲(chǔ)模式下，原土地權(quán)利人積極性不高。

　　當(dāng)前，我國(guó)改變城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)主要是政府主導(dǎo)。如何鼓勵(lì)土地權(quán)利人和社會(huì)資本參與開發(fā)？如何調(diào)動(dòng)各方參與改造開發(fā)的積極性？

　　為此，上海允許原土地權(quán)利人以單一主體或聯(lián)合開發(fā)體形式，按規(guī)劃在公益優(yōu)先前提下，存量補(bǔ)地價(jià)，自行開發(fā)；被收儲(chǔ)后公開出讓的工業(yè)用地，原土地權(quán)利人可分享一定比例的土地收儲(chǔ)收益。

　　“現(xiàn)在，我們自己開發(fā)建設(shè)，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)。”位于漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)的華鑫天地一期，占地面積2.6萬(wàn)平方米，原老廠房一直低效使用。經(jīng)過(guò)改造，建筑面積增加到5.8萬(wàn)平方米，引進(jìn)了雀巢、摩拜、可可空間等。“原來(lái)租金每天每平米1元多，現(xiàn)在5元多。”華鑫副總經(jīng)理蔡勇說(shuō)，10—12年就可收回改造成本。

　　“自己二次開發(fā)收益高，所以我們也更加積極。”曹宇說(shuō)。

　　通過(guò)定向供地等政策，支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

　　松江區(qū)真諾測(cè)量?jī)x表公司，幾年前想把原有單層廠房推倒重建，把精密測(cè)量?jī)x表的生產(chǎn)空間擴(kuò)容近5倍，但一直未能成功。

　　不久前，該公司總投資7000萬(wàn)元的擴(kuò)容項(xiàng)目正式開工，年銷售額將達(dá)7億元，而松江區(qū)減免了真諾測(cè)量的土地出讓價(jià)款。這得益于上海創(chuàng)新規(guī)劃土地政策，推進(jìn)具有全球影響力的科創(chuàng)中心建設(shè)。

　　一方面，降低產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展成本。對(duì)存量工業(yè)用地提高容積率的，各區(qū)政府可以集體決策確定應(yīng)繳土地價(jià)款的收取比例；以彈性年期出讓的，可在出讓合同中約定土地使用權(quán)到期續(xù)期條件，區(qū)政府集體決策確定續(xù)期價(jià)格。“對(duì)于符合科創(chuàng)中心建設(shè)的產(chǎn)業(yè)，政府都能予以優(yōu)惠。不像以前，必須符合硬性規(guī)定。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　另一方面，支持園區(qū)平臺(tái)建設(shè)。在供地方式、物業(yè)持有要求上，園區(qū)平臺(tái)可以“帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”掛牌，取得標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地、研發(fā)總部通用類用地；在明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、利用績(jī)效等管理要求的前提下，可將50%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓給創(chuàng)新型企業(yè)。“對(duì)好的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，相關(guān)部門可以定向供地。”業(yè)內(nèi)人士表示，一半物業(yè)可轉(zhuǎn)讓也減輕了園區(qū)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。以前，開發(fā)企業(yè)必須全部持有，不得轉(zhuǎn)讓。

　　此外，為鼓勵(lì)引導(dǎo)增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套服務(wù)功能，相應(yīng)政策把工業(yè)用地配套服務(wù)設(shè)施比例，由原來(lái)占總面積不超過(guò)7%提高到不超過(guò)15%；創(chuàng)新土地混合利用和建筑復(fù)合使用，實(shí)行規(guī)劃混合利用引導(dǎo)表的彈性規(guī)劃制度。

　　確保增加公共空間，防止企業(yè)只顧逐利

　　漕河涇開發(fā)區(qū)東區(qū)的華鑫天地、華鑫中心內(nèi)，現(xiàn)代化建筑與綠樹、庭園相映，全開放的花園式空間，成了附近居民最喜愛(ài)的休閑處。

　　“存量盤活更新改造，就要這樣！確保增加公共服務(wù)設(shè)施和公共空間，堅(jiān)持公益優(yōu)先。”上海市規(guī)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，為防止開發(fā)企業(yè)一心逐利，出臺(tái)了相關(guān)辦法。

　　對(duì)整體轉(zhuǎn)型項(xiàng)目，應(yīng)優(yōu)先保障公益性設(shè)施建設(shè)，然后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)。其中，公益性用地比例必須符合控制性詳細(xì)規(guī)劃要求。對(duì)零星盤活項(xiàng)目，應(yīng)向政府無(wú)償提供不低于10%的建設(shè)用地用于公益性設(shè)施、公共綠地等建設(shè)。如無(wú)法提供公益性建設(shè)用地的，應(yīng)將不少于15%的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)權(quán)無(wú)償提供給區(qū)縣政府相關(guān)部門，用于公共用途。

　　另外，注重長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施土地全生命周期管理，明確物業(yè)持有要求，減少投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的，以自用為主；轉(zhuǎn)為研發(fā)總部通用類項(xiàng)目的，須持70%以上的物業(yè)；轉(zhuǎn)為商辦用地的，整體轉(zhuǎn)型區(qū)域內(nèi)的開發(fā)單位，須持50%以上的物業(yè)；零星轉(zhuǎn)型的開發(fā)單位，須持60%以上的物業(yè)。

　　如今，上海市已有96個(gè)項(xiàng)目、約629公頃存量工業(yè)用地納入盤活轉(zhuǎn)型計(jì)劃。其中，25個(gè)項(xiàng)目、約354公頃土地完成轉(zhuǎn)型方案，11個(gè)項(xiàng)目、約82公頃土地完成土地轉(zhuǎn)型手續(xù)，開始建設(shè)。