■本報(bào)記者 王 崢

　　11月6日晚，中國恒大發(fā)布公告稱，當(dāng)天凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)(均為公司的附屬公司)以及公司的控股股東許家印與投資者訂立第三輪增資協(xié)議。

　　第三輪投資者將按照第三輪增資前3651.9億元的定價(jià)，向恒大地產(chǎn)增資600億元資本金，占恒大地產(chǎn)經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)約14.11%的權(quán)益。三輪增資完成后，投資者合計(jì)向恒大地產(chǎn)投入1300億元資本金，共將獲得恒大地產(chǎn)經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)約36.54%的權(quán)益，凱隆置業(yè)將持有恒大地產(chǎn)約63.46%的權(quán)益，恒大地產(chǎn)繼續(xù)為集團(tuán)的附屬公司。

　　而在此前舉行的恒大2017年中期業(yè)績會(huì)上，公司總裁夏海鈞曾表示，中國恒大引入第三輪戰(zhàn)投的資金在300億元至500億元之間。對于第二輪和第三輪引入戰(zhàn)略投資者規(guī)模均超預(yù)期，有業(yè)內(nèi)人士指出，“從恒大目前的土地儲(chǔ)備和銷售情況來看，已經(jīng)可以鎖定未來數(shù)年的利潤，加之恒大方面的承諾，此時(shí)入股基本可以說是穩(wěn)賺不賠。同時(shí)，入股的企業(yè)未來也會(huì)更多機(jī)會(huì)與恒大展開深度合作，例如蘇寧便可更便捷的獲取其所需要的商業(yè)物業(yè)”。

　　此外，根據(jù)克而瑞發(fā)布市場研究簡報(bào)，恒大在今年前10個(gè)月的權(quán)益銷售排行榜中，以4002.1億元位列全國第一。恒大地產(chǎn)自己則預(yù)計(jì)2018 年、2019年及2020年的合約銷售金額分別為5000億元、5800億元及6200億元。

　　承諾未來三年凈利1650億元

　　根據(jù)公告顯示，第三輪戰(zhàn)略投資者的實(shí)力頗為雄厚，分別為山東高速集團(tuán)、蘇寧電器集團(tuán)、深圳正威投資、嘉寓投資、廣州逸合投資及四川鼎祥投資，前兩者本次增資額均為200億元，其余4家公司的增資額則均為50億元。其中正威集團(tuán)和蘇寧均為世界500強(qiáng)企業(yè)，山東高速則是特大型國有企業(yè)集團(tuán)。而山東高速此前便向恒大投資了30億元，此次追加200億元后，成為恒大三輪戰(zhàn)投中最大的投資者；嘉寓此前也投資了20億元，此次又追加了50億元。

　　“去年12月底第一輪戰(zhàn)投前，恒大的投前估值約為2280億元，不到一年的時(shí)間，投前估值已提升至3651.9億元，投后總估值超過4200億元，足以顯示一眾實(shí)力投資者對恒大發(fā)展前景的認(rèn)可。”有分析人士指出。

　　據(jù)悉，根據(jù)第三輪增資協(xié)議，凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)同意給予第三輪投資者履約承諾，于2018年、2019年及2020年的3個(gè)財(cái)政年度凈利潤(扣除非經(jīng)常性損益)將分別不得少于500億元、550億元及600億元，三年合計(jì)高達(dá)1650億元，遠(yuǎn)超其去年公布的2017年至2019年三年888億元的承諾利潤。

　　對此，有行業(yè)分析師表示，按照恒大以往的增長速度推算，雖然利潤承諾提升了近一倍，但最新公布的利潤承諾實(shí)際上仍相對保守。“首先，按照恒大地產(chǎn)去年公布的利潤承諾，今年的凈利潤目標(biāo)為243億元。而根據(jù)中國恒大今年的中報(bào)顯示，其上半年便實(shí)現(xiàn)凈利潤231億元，考慮到作為母公司還包含了部分尚處于培育期的多元產(chǎn)業(yè)，意味著僅用半年時(shí)間，盈利能力最強(qiáng)的恒大地產(chǎn)便已完成全年利潤承諾。同時(shí)，截至去年年底恒大已售未結(jié)算收入為1924億元，今年前十月恒大已實(shí)現(xiàn)銷售4223億元，全年銷售突破5000億元幾無懸念。若以中報(bào)14.5%的凈利潤率估算，已經(jīng)鎖定了約1000億元的凈利潤，占到承諾利潤1650億元的約六成”。

　　負(fù)債進(jìn)一步降低

　　實(shí)際上，除了引入戰(zhàn)略投資者，恒大還實(shí)施了多項(xiàng)舉措，推動(dòng)負(fù)債率持續(xù)下降，增加公司盈利能力。比如土地儲(chǔ)備負(fù)增長，即土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000萬平方米到2000萬平方米土地儲(chǔ)備，以降低土地費(fèi)用支出；以及擴(kuò)大盈利規(guī)模，進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)。

　　而今年年初，恒大還宣布將在年底前贖回三分之二永續(xù)債。不過，公司在5月份和6月份便迅速還清了總額高達(dá)1129億元的永續(xù)債，提前超額完成目標(biāo)，彰顯資金實(shí)力的同時(shí)，也釋放了近百億元股東利潤。

　　此外，隨著第三輪600億元戰(zhàn)投的引入，以恒大2017年中報(bào)公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬測算，其凈負(fù)債率較年中大幅下降近四成。若從全年來看，在引入1300億元戰(zhàn)投及一系列降負(fù)債措施推動(dòng)下，恒大凈負(fù)債率已較去年年末大降超六成。

　　中國恒大在公告中也指出，今年年初，公司啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出要堅(jiān)定實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。在發(fā)展戰(zhàn)略上，由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；在發(fā)展模式上，由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。得益于三輪增資，恒大地產(chǎn)的凈負(fù)債率將大幅降低，股東結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，資金成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用將持續(xù)下降。同時(shí)，公司持續(xù)強(qiáng)化內(nèi)部管理和運(yùn)營效率，進(jìn)一步降低管理和銷售費(fèi)用比例，并不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和附加值，注重增長質(zhì)量，為實(shí)現(xiàn)履約承諾金額和公司長期的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　中報(bào)顯示，今年上半年恒大實(shí)現(xiàn)凈利潤231.3億元，同比大增224%；核心業(yè)務(wù)利潤273億元，同比大增249.6%；歸屬股東利潤188.3億元，同比大增832%；股東回報(bào)率51.8%，同比增長43.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，目前港股前20大上市房企平均動(dòng)態(tài)PE約15倍，即便按照恒大明年500億元的承諾利潤保守估算，市值將達(dá)7500億元，而中國恒大目前市值僅為3150億元。因此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為恒大的股價(jià)在未來仍有巨大的上漲空間。

　　未來將和入股公司合作

　　“今年恒大已成功引入1300億元戰(zhàn)略投資，投資者包括中信、中融、正威集團(tuán)、華信、蘇寧、山東高速、深業(yè)集團(tuán)、深圳廣田等，充分顯示了央企、國企、大型金融機(jī)構(gòu)及戰(zhàn)略合作伙伴對恒大發(fā)展前景的認(rèn)可。同時(shí)，上述企業(yè)也可以通過入股恒大，進(jìn)一步發(fā)展自身業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)共贏。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。

　　據(jù)悉，在本次資本合作的同時(shí)，蘇寧集團(tuán)還將與恒大在商業(yè)物業(yè)定制、基建物資的供應(yīng)鏈及金融服務(wù)、智能家居與智慧物業(yè)服務(wù)、房產(chǎn)銷售的O2O模式創(chuàng)新等方面開展全面合作。

　　目前，蘇寧正通過租、建、購、并多種形式并舉的方式，快速拓展與獲取符合其經(jīng)營需求的商業(yè)物業(yè)，與大型地產(chǎn)商合作就是重要方式之一。而恒大作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有大量的住宅與商業(yè)物業(yè)，可以提供大量可供蘇寧小店進(jìn)駐的小區(qū)場景，供蘇寧生活廣場入駐的大型社區(qū)場景等。

　　此前有報(bào)道稱，早在9月20日，許家印便攜恒大集團(tuán)的高管團(tuán)隊(duì)訪問了蘇寧集團(tuán)總部，并與蘇寧創(chuàng)始人張近東進(jìn)行了會(huì)晤，當(dāng)時(shí)雙方就表態(tài)稱，將在地產(chǎn)、電商、金融等多個(gè)領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作。

　　“恒大通過這些年的發(fā)展，本身也是多元化業(yè)務(wù)的企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)與其他行業(yè)龍頭企業(yè)的聯(lián)系，也有助于公司多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展。”上述分析師稱。