■本報記者 王麗新
近三年搶地王的房企，喜者少，憂者甚。徘徊于“割肉”還是“等待”的路上，多數地王項目仍在被動“等待”入市。
據中原地產研究中心統計數據顯示，2015年以來，全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的合計50宗，其中20宗于2017年成交，20宗于2016年成交，另外還有10宗是2015年成交的。
值得注意的是，據中原地產研究中心統計數據顯示，這50宗地王土地款總價合計為4178億元，貨值接近1萬億元，目前網簽銷售額合計僅為277.5億元，占支付土地款總價尚不足7%。
能夠變現已經算走出了一步，更重要的是，大多數地王仍“趴著”未動，再退一步說，即使將來入市，虧本也已是大概率事件。
六成地王股權變動
曾幾何時，一個地王可以成就一家企業。12年前，華潤置地以25.65億元摘得北京地王，到2015年底，這個項目銷售額突破了145.39億元。彼時，拿地款與其產生的銷售貨值的比例尚能高達1：5.6，現如今，在北京樓市，這一比例已降至1：1.4，甚至貨值更低。
曾經嘗到地王甜頭的另一家房企是中國金茂。8年前，中國金茂拍得北京廣渠路地王時還名為中化方興，支付40.6億元的地價換來了131億元的銷售額，也給中國金茂帶來了金茂府的高端產品線，可謂造就了一家標桿房企。
然而，2015年之后，高價地將不再是房企淘來的一桶金，反之，或將成為開發商的“噩夢”。
以現在開發商的能力來看，一般一個住宅項目，從拿地到銷售可以控制在6個月-8個月之間，高價地可能稍微緩慢一些，但依然可以實現高周轉。簡言之，根據地產項目開發周期，大部分去年招拍掛誕生的“地王”，都會在今年或是明年上市銷售，更不要提三年前的項目了。
“2015年以來，多宗地王地價超過房價，大多數都在‘曬太陽’。50個項目中，有29個項目基本確定了案名。” 中原地產首席分析師張大偉向記者表示，除北京與上海的個別項目因為入市較早而產生銷售額外，大多數高價地都難以入市。
“限價”政策壓制下，高價地變現舉步維艱。張大偉稱，2016年下半年集中成交的高價地，恰好多分布在調控最嚴格的15個熱點核心城市，目前看，拿地時的“過于樂觀”很難在短時間內轉變為“銷售數字”。
更重要的是，因涉及資金體量大，在50宗高總價地塊中，有32宗地塊產權在拿地后出現了變動，占比高達64%，其中部分項目都由拿地時的單個企業變成了聯合體操盤，上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現了股權變動。
張大偉表示，2017年房企融資難度越來越大，過去2年拿地過于激進的企業只能選擇賣股求生，預計后續還有更多項目拋售股權。
再難賣出“高溢價”
近期，有媒體報道稱，南京出現了首個虧本的地王。據報道稱，京奧港未來墅近期自貼“封條”停工，施工方稱項目拖欠了兩千多萬元的工程款。與此同時，該項目一筆34億元融資即將到期，而其今年銷售額最高不超過5.6億元。
對此，同策研究院表示，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續影響下，短期內確實令這些“地王”尚未開建便已“被破發”，或難以以盈利方式推盤入市，高昂的地價和趨穩的房價將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項目虧本。
“近兩年成交的土地，銷售利潤可達5%的并不是很多。”某房企高管接受《證券日報》記者采訪時表示，市場已經變了，土地紅利時代已經結束，房企拿地前要做功課，要不然代價會很大。
盤點2016年爭搶地王的房企，《證券日報》記者發現，有擴張需求的中小房企更為激進。事實上，這類房企信用評級較低，拿到低成本借款的能力比大型房企更差，判斷市場和操盤能力更弱，甚至沒有產品IP的現狀，使其高價地在手無法快速變成現金，其被拖進危機之中的概率也就更高。
“拿高價地的房企可能有兩種死法”，上述房企高管向《證券日報》記者表示，一種是猝死，比如猛拿高價地，拖幾年仍沒變成現金，在這種局勢下，假如明天從銀行貸不出款，就可能馬上破產；另一種是慢死，比如一家房企有400億元凈資產，每年虧損10億元，可以虧40年，外界似乎看不出來，但這是溫水煮青蛙式的死法。
“2018年，資金鏈告急將成為近三年拿高價地的房企最大的壓力。”張大偉直言，大部分企業鑒于開發周期計算，都預判2017年下半年項目進入回款階段，因此借款融資都集中在2015年-2016年之間，而2018年則是其還債期。屆時，舊債因銷售回款率低難以償還，新債又難借，多重壓力齊至，不排除比虧本更嚴重的被逼出房地產市場的可能性。
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