經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：房地產(chǎn)的話題，從未離開過社會關(guān)注排行榜。近兩年，“房住不炒”、長效機制、“租售并舉”等成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。圍繞相關(guān)熱點問題，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉接受了經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者的專訪。

　　“房住不炒”是為降房價嗎？

　　十九大報告宣示，中國特色社會主義進入新時代。劉洪玉認為，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也開始步入新時代，就是從數(shù)量擴張為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕴岣弋a(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量為主，以追逐住房資產(chǎn)升值為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詽M足居民住房使用需求為主，逐步形成了“房住不炒”的共識。該共識也將成為新時代房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要特征。

　　中國住房市場發(fā)展到現(xiàn)在，房價上漲的速度很快，帶來很多問題。“房住不炒”的提出是為了降房價嗎？

　　對于這個問題，劉洪玉表示，“房住不炒”出發(fā)點是為了更好地滿足人們住的需要。當(dāng)然，“房住不炒”理念形成共識以后，對房價的穩(wěn)定是有好處的。

　　有人說房子“不炒”就是不能夠買賣，劉洪玉認為也不是這樣。“房住不炒”是一個新的住房發(fā)展理念，堅持或?qū)崿F(xiàn)這個理念，就要有效遏制住房投機、合理引導(dǎo)住房投資、妥善保護住房消費，并最終實現(xiàn)全體人民住有所居的住房政策目標(biāo)。從這個意義上來說，“房住不炒”的理念在不斷深化住房制度改革的過程中，將發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。

　　長效機制從何處發(fā)力？

　　劉洪玉指出，房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，住房從總體上已經(jīng)告別了短缺的時代。他舉出數(shù)據(jù)稱，全社會住房投資占GDP的比重已連續(xù)20多年超過8%，這在世界上是很少見的。尤其是2010年以來，我國全社會住房投資占GDP的比重達到12%左右，遠超其他國家和地區(qū)快速城鎮(zhèn)化時期的平均投資水平。所以未來我國住宅開發(fā)建設(shè)的機會應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的。

　　為了促進市場長期健康平穩(wěn)發(fā)展，中央提出加快建設(shè)房地產(chǎn)長效機制。那么，建設(shè)房地產(chǎn)長效機制要從哪些方面發(fā)力？

　　在劉洪玉看來，加快建設(shè)房地產(chǎn)長效機制，首先是住房制度，要讓每個人都有同樣的機會獲得基本住房，制度要清晰穩(wěn)定，要避免“福利陷阱”。其次是稅收制度，房地產(chǎn)稅制要能保護住房消費、遏制住房投機。

　　劉洪玉將買房環(huán)節(jié)稱為進入住房市場的“入口”，建議通過將契稅稅率與買房人及其買房行為特征相關(guān)聯(lián)，來調(diào)整人們的購買行為。將賣房稱為離開市場“出口”，通過個人所得稅的征收來調(diào)整住房增值，實現(xiàn)增值收益在個人和社會之間的合理分享。“把入口、出口這兩關(guān)把住了，就可以保護‘住’、驅(qū)離‘炒’。”

　　房地產(chǎn)稅改革的核心目標(biāo)是培育地方政府穩(wěn)定持久財政收入來源

　　作為房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)稅吸引了眾多的關(guān)注目光。很多人認為，房價高就是因為沒有征收房地產(chǎn)稅。

　　劉洪玉表示，好像有一個把房地產(chǎn)稅神化的趨勢，認為房地產(chǎn)稅是萬能的，只要一收房地產(chǎn)稅，當(dāng)前市場中存在的房價上漲過快問題、空置問題、住房占有不均問題等就都迎刃而解了。異化了房地產(chǎn)稅的功能，這是件非常糟糕的事情。房地產(chǎn)稅是國家財稅制度改革很重要的一方面內(nèi)容，其主要功能是為地方政府籌措財政收入，目標(biāo)是成為地方政府穩(wěn)定持久的財政收入來源，而不是用來調(diào)控房地產(chǎn)市場。

　　劉洪玉認為，房地產(chǎn)稅除了主要的功能以外，也有一些附帶的效果，比如可能會影響房價，可能會提高住房資源的使用效率。但房地產(chǎn)稅的征收，不能過分影響房價、不能過分影響人們持有住房的愿望，也是國際相關(guān)研究的共識。

　　發(fā)展租賃市場不是不讓買房

　　中央提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。劉洪玉表示，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場，實際上也是在“房住不炒”理念指導(dǎo)下完善住房制度的一種實踐。

　　劉洪玉指出，發(fā)展租賃市場，不是不讓人們買房了，或者鼓勵人們都去租房，而是彌補住房市場發(fā)展過程中租賃市場發(fā)展滯后的短板，為居民提供一個自由的、主要出于經(jīng)濟動因進行住房租買選擇的環(huán)境，包括制度環(huán)境和市場環(huán)境。

　　針對如何發(fā)展租賃市場，劉洪玉認為，首先要有匯集市場信息的服務(wù)平臺，能夠去偽存真，公開透明。同時，市場上要有足夠的供應(yīng)者，而且供應(yīng)規(guī)范，所以現(xiàn)在提出來發(fā)展機構(gòu)租賃。還有，住房租賃條例要盡快出來，參與到市場租賃的相關(guān)主體要遵循這些規(guī)范。

　　“慢慢地，租住的人感覺租房子也是很舒心的事，發(fā)展住房租賃市場的目標(biāo)就差不多實現(xiàn)了。”劉洪玉說。　　

　　房價“大起”“大落”都要防范

　　至于房價，劉洪玉表示，從政策的角度來說，希望房地產(chǎn)市場能夠保持穩(wěn)定，避免大起大落。房地產(chǎn)市場還是要在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上慢慢調(diào)整，要抑制、吸收消化泡沫，而不是主動刺破泡沫，保持房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降，二三線城市漲幅回落。

　　劉洪玉認為，過去防范“大起”，現(xiàn)在有了可能“大落”的危險以后，也要關(guān)注這方面。

　　現(xiàn)在房價是不是歷史上的最高點？劉洪玉認為很難這么說，可以肯定現(xiàn)在是一個階段性的高點。房價有景氣循環(huán)的周期變化。過去漲得快了，將來可能會慢下來，甚至是往下調(diào)整。但從更長的趨勢看，房價應(yīng)該隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，呈現(xiàn)出向上的發(fā)展過程。(經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 馬常艷)