處于深度調整周期中的房地產行業，在強有力政策支持下有望實現回暖復蘇，重回平穩健康發展軌道。與此同時，一些順應行業新形勢的模式，正在從過去的蓄勢待發逐步發展壯大，比如房地產行業的代建模式。房地產代建模式也被稱為輕資產模式，其特征就是投資和開發相互分離。過去房地產開發企業需要通過大量融資拿地進行房地產開發，代建模式下，代建企業接受投資方的委托，不再融資拿地，而是僅僅部分或者全程參與房地產的設計、開發、管理和服務等環節。代建企業通過專業的管理和服務，輸出標準體系、產品體系、品牌體系以及資源體系，通過輸出這些資源為委托方帶來價值提升。

　　房地產代建模式有廣泛需求。我國提出，為更好解決新市民、青年人的住房問題，“十四五”時期將在人口凈流入大城市籌集建設650萬套保障性租賃住房，如此規模的保障性租賃住房建設任務為代建模式創造機遇。與此同時，我國仍處在城鎮化率提升階段，農村人口進入城市，城市之間的人口流動，以及隨著我國進入城市更新階段，都將繼續產生房地產開發建設任務，大型國有企業、城投公司拿地后的開發建設管理，可以由有豐富開發經驗的房地產開發企業以代建模式承接完成。

　　從國際經驗看，專業細化與分工是房地產行業發展的大勢所趨，而輕資產代建模式順應房地產開發細分化趨勢。以美國為例，房地產開發每一個細分環節，均有相對應的投資商、開發商、承建商、運營商。且輕資產模式在房地產開發領域較為普遍，有報道顯示，美國三大房地產巨頭均是以輕資產模式運營。

　　代建業務成為我國房企應對當前行業調整的新方向。較早進入代建業務的綠城管理集團在輕資產領域已探索10年有余。今年以來，不少房企宣布進軍代建業務，如龍湖集團推出“龍湖龍智造”代建業務板塊。有統計顯示，目前已經有包括一些大型頭部企業在內的40余家房地產開發企業布局代建業務。

　　面對熱點城市拿地的高成本，加之當前個別房企出現資金流動性緊張的狀況，在資金實力已顯不足的情況下，獨立拿地開發越來越少，以代建的模式開拓市場不失為一個新選擇。今年以來，為地方城投公司提供代建、為出險房企項目進行紓困式代建，是代建市場增量的主要來源。盡管代建業務在整個房地產行業總體占比還不大，由于其輕資產的特征，能維持較低的杠桿率，使得負債率較低。目前，一些房企的代建業務有相對較為可觀的利潤率。

　　發展代建模式有助于開發企業更加專注于提升項目開發效率和品質。代建模式是房地產企業從過去集融資、拿地、開發、建設等功能于一身，向專業和細化分工過渡的體現。由于代建模式具有投資和開發相分離的特征，委托方和投資方專注于控制投資收益和風險，代建方則可專注于項目建設本身，能夠集中更多精力提升項目建設品質。

　　代建模式的發展，需要代建企業進一步提升管理能力以及形成良好的品牌信譽度。業內人士預計，盡管當前一些已經開展代建業務的企業收益尚可，但隨著代建領域進入快速發展期，有更多企業進入代建賽道，代建市場規模將進一步擴大，市場競爭也會更加激烈，收益率可能會有所下降。代建企業要在激烈的競爭中勝出，進一步做大做強，需要針對投資主體和購房客戶均打造良好的信譽。把開發過程和服務內容標準化，這種標準化將提升整個商業模式效率，能夠讓投資人、消費者更方便地做出選擇，更好地獲得收益。同時，既要形成統一的建設和交付標準，也需深入市場滿足更廣泛的客戶需求。作為房地產領域正在發展的一個新方向，地方政府的支持和行業的規范也必不可少。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）