消化存量房 優化增量房

　　構建房地產發展新模式，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。在體制機制上，將建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，防止市場大起大落。

　　中共中央政治局4月30日召開會議強調，要持續防范化解重點領域風險。會議要求，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

　　保交房對于房地產市場良性循環和保障購房人合法權益的意義重大。只有將已購住房順利交付，才能恢復各方對房地產市場的信心，從而使得住房銷售持續回暖。房地產銷售回款增加，也會使企業資金狀況好轉，讓整個市場走向良性循環。

　　在推進保交房過程中，地方政府、房地產企業、金融機構切實扛起責任，進一步用好房地產融資協調機制。目前，所有地級及以上城市已建立城市房地產融資協調機制，并完成兩批“白名單”項目推送工作，這些房地產項目將獲得融資近萬億元。

　　消化存量房產是當前房地產市場的一項重要任務。我國房地產市場供求關系已經從過去的供不應求過渡到供求基本平衡，甚至在相當多的城市或者區域已經出現供大于求。國家統計局數據顯示，截至今年3月末，商品房待售面積為74833萬平方米，同比增長15.6%，其中，住宅待售面積增長23.9%，去化周期較長。

　　為促進市場平穩健康發展，在供大于求的城市和區域，應多措并舉去庫存，不僅新建商品住宅要去庫存，二手住宅也要去庫存。一段時間以來，各地因城施策出臺放松限購、取消首套房貸利率下限、降低公積金貸款利率等舉措，目標均指向提高樓市活躍度，加大去庫存力度。未來，在供大于求的城市和區域，將合理控制新增住房，盤活存量商品住宅用地。4月29日，自然資源部發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求對商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下。

　　對于增量住房，要注重提升品質。盡管當前房地產市場處于調整周期，從長遠看，我國城鎮化還沒有完成，房地產市場未來發展仍有支撐。2023年，我國常住人口城鎮化率是66.2%，但戶籍人口城鎮化率還不到50%，還有相當數量的新購住房需求。未來新建商品住房增速或將放緩，但居民對住房品質的追求會不斷增長。因此，應下力氣建設綠色、低碳、智能、安全的好房子，滿足人民群眾對優質住房的期待，通過品質提升激發改善需求。

　　中央政治局會議提出，統籌消化存量房產和優化增量住房的政策措施。預計一手房、二手房市場將聯動去庫存、完善“保障+市場”住房供應體系。當前，二手住房交易量有增多趨勢，特別是在一些大城市，二手住宅銷售占比高于新建商品住宅。二手住宅的“賣舊買新”能夠帶動新房市場活躍，如果二手住宅交易低迷，也不利于新建商品住宅市場。因此，應進一步完善二手住宅交易有關制度和保障措施，提升二手住宅銷售量。當前，一些城市推出了“以舊換新”“賣舊買新”的便利政策，這對于統籌推進新房和二手房市場發展十分有益。一些存量住房可以轉化為配租或者配售型保障性住房，既能消化既有庫存，又能為受保障對象提供品質更好或者價格更合理的保障性住房。

　　中央政治局會議還要求，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。這表明，構建房地產發展新模式，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。在理念上，構建房地產發展新模式要以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。在體制機制上，將建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地，以房定錢，防止市場大起大落；建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。在抓落實上，要實施好規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”；一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。（本文來源：經濟日報 作者：亢舒）