房屋養(yǎng)老金近來備受關(guān)注。我們居住的房屋漸漸老去，為確保其安全，就需要維修和養(yǎng)護。建立房屋養(yǎng)老金制度，是加強既有房屋安全管理的重要手段之一。房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。當前，對于房屋養(yǎng)老金個人賬戶部分，也就是業(yè)主繳存的住宅專項維修資金，其歸集、使用和管理有必要進一步規(guī)范。
我國在推行住房商品化時建立了購房者按建安成本5%至8%繳存住宅專項維修資金的制度。房屋養(yǎng)老金中的個人賬戶資金，應(yīng)該按照住宅專項維修資金管理規(guī)定，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。早在2007年，我國就出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》。多年來，各地持續(xù)推行相關(guān)舉措加強住宅專項維修資金管理，或指導(dǎo)用好這筆專項維修資金。今年8月29日，上海市房屋管理局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》。
住宅專項維修資金在保障小區(qū)公共部位日常維護和電梯等設(shè)施更新中發(fā)揮了重要的作用。但運行多年以后，住宅專項維修資金結(jié)余在分布上存在不均，且在有些城市，已使用資金占歸結(jié)資金的比例不高。在一些城市的一些小區(qū)，住宅專項維修資金結(jié)余金額較多；而在不少城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，結(jié)余金額較少。2000年以前建立的小區(qū)中，有些并未設(shè)立住宅專項維修資金。上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院的一項數(shù)據(jù)表明，目前全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右。因此，有效利用住宅專項維修資金的結(jié)余資金是一項重要課題，應(yīng)努力以住宅專項維修資金制度推進房屋“應(yīng)修盡修”。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)維修資金匱乏的情況比較嚴重，但老舊小區(qū)恰恰有更多地方需要維修。一項調(diào)研顯示，東部某發(fā)達省份的省會城市，建成投入使用15年以上的房屋中，有約30%的房屋未歸集維修資金，已經(jīng)歸集維修資金且當前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬元。
補建、續(xù)繳有助于解決住宅專項維修資金不足的問題，可以積極幫助老舊小區(qū)把資金籌集到位。比如天津市近日要求，已完成老舊小區(qū)改造但未建立住宅專項維修資金的小區(qū)，業(yè)主委員會應(yīng)當組織籌集。其他未經(jīng)過改造的老舊小區(qū)可以在居民委員會指導(dǎo)下，參照上述內(nèi)容建立住宅專項維修資金。此外，住宅專項維修資金首期是業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前繳存。《住宅專項維修資金管理辦法》明確，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期繳存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)繳。為此，有必要推進住宅專項維修資金續(xù)繳工作。
針對資金不足問題，還可以探索將小區(qū)公共部位出租運營收益作為住宅專項維修資金的來源。比如《南京市住宅物業(yè)管理條例》明確，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應(yīng)當主要用于補充住宅專項維修資金。業(yè)主大會成立前，應(yīng)當將收益的70%納入住宅專項維修資金。此外，還可以嘗試從物業(yè)費中提取一部分作為住宅專項維修資金。
提高住宅專項維修資金的保值增值收益同樣值得關(guān)注。對于一些大型小區(qū)而言，沉淀下來的住宅專項維修資金不是一筆小數(shù)目，在確保資金安全的情況下，怎樣實現(xiàn)專項維修資金的增值，讓賬戶資金更充裕，更好滿足居民在維修改造房屋方面的需要，也需要進一步探索。
除應(yīng)更好解決資金不足問題外，住宅專項維修資金還面臨如何在使用上更順暢的問題。住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，因此這筆資金的動用需經(jīng)過一定數(shù)量業(yè)主同意，對此我國民法典和相關(guān)管理辦法均有專門規(guī)定。實際情況中，有的小區(qū)并未成立業(yè)委會，在業(yè)主人數(shù)較多的情況下，征求意見的時間較為漫長，導(dǎo)致維修資金的申請過程并不順暢。即使成立了業(yè)委會，也可能因為資金使用流程復(fù)雜等原因，房屋未得到及時維修。還有的小區(qū)業(yè)主因為與實際負責(zé)維修的物業(yè)企業(yè)之間難以達成共同認可的維修或更新方案，資金使用受阻。
對此，有必要完善住宅專項維修資金相關(guān)服務(wù)，進一步規(guī)范資金使用、信息公開、流程監(jiān)管等環(huán)節(jié)。比如業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，可以有效破解小區(qū)業(yè)主公共事務(wù)表決難等問題。可以通過建立維修資金使用工程造價審核、項目監(jiān)理等第三方服務(wù)機構(gòu)名錄庫，有效提升專項維修資金使用效率，規(guī)范維修項目運行。還可以建立信息披露和資金監(jiān)督機制，通過公開維修資金使用、增值收益及小區(qū)維修資金總額等信息，向業(yè)主通報業(yè)主分戶賬詳情，充分保障廣大業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，確保維修資金歸集、使用和賬戶運行安全。（本文來源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）
