在南京，超十萬一平，這樣的房子到底有多壕！今天，新華經(jīng)濟分析師I君的朋友圈驚現(xiàn)一條消息：南京拉小學區(qū)房37.06㎡，總價385萬，也就是說——單價達到10.4萬元/平！

　　這真是狠狠刷新了I君的認識。

　　作為扎根南京多年的人，I君的內(nèi)心世界是這樣的：曾經(jīng)有一套學區(qū)房擺在我的面前，可是我沒有珍惜……

　　讓I君記憶深刻的是，大約是2010年或2011年左右的時候，當時部門boss賣掉了他在五臺山附近的一套拉小學區(qū)房，那個價格I君至今都記得：60平，總價120萬元，單價2萬元/平。

　　I君的閨蜜朱小姐最近著迷學區(qū)房，她的孩子正上幼兒園小班，本來擁有三線學區(qū)房的她倒也心滿意足，但未曾想，隨著小學一天天靠近，身邊的朋友們都開始折騰了。

　　當朋友聽到朱小姐要給孩子上一個三線學區(qū)的時候，那個質(zhì)疑的眼神，很長時間都是朱小姐的噩夢，于是，朱小姐也加入了看一線學區(qū)房的行列。

　　朱小姐軟磨硬泡，要I君和她去看看這套房子。

　　這套37㎡的天價學區(qū)房到底長啥樣？

　　真所謂不看不知道，一看嚇一跳！10.4萬元/平的學區(qū)房竟然是上世紀80年代的筒子樓！

　　這棟位于廣州路258號的筒子樓，是拉薩路小學和二十九中的雙學區(qū)房，面積只有37.06㎡，一室一廳，總價385萬，單價達到10.4萬元/㎡。房主告訴我們，他希望能首付8成！

　　筒子樓是啥？

　　“筒子樓”曾是七八十年代中國企事業(yè)單位住房分配制度緊張的產(chǎn)物，有著長長的走廊，曾經(jīng)有無數(shù)的中國人在筒子樓里結(jié)婚生子，走廊奏鳴著鍋碗瓢盆交響曲。三十多年后的筒子樓早已褪去了熱鬧，但站在走廊上似乎還能感受到往日家家戶戶忙里忙外的場景。

　　約37㎡的房子，屬于麻雀雖小，五臟俱全。房子在2樓，一室一廳一衛(wèi)，廳其實主要是廚房的功能。總體看上去，整個小區(qū)有種80年代工廠宿舍的即視感。家里略顯擁擠，新華經(jīng)濟分析師I君、朱小姐、再加上幾個中介小哥，房子幾乎擠滿了。

　　看房途中，中介一直在強調(diào)做好看房的心理準備。因為學區(qū)房基本都是“老破小”，戶型、環(huán)境、物業(yè)肯定都不如新開發(fā)的小區(qū)，到底有多破？雖然I君已經(jīng)做好了思想準備，但是院子里的環(huán)境，還真是一言難盡……

　　網(wǎng)上傳說“拉力瑯”的家訪很嚴，一般老師會在孩子報名前去家里拜訪，以確認是否實際居住。三四十平方的房子，一家人怎么住？

　　中介小哥幫著出主意，“很多人家都不住在里面的，完全可以買完后租出去，像37.06㎡的這個房子，租個2500-3000元沒問題，自己再添點錢重新租房子。老師來家訪的話，你可以提前在家里先擺上物品裝裝樣子，再說，去年有的學校沒家訪。”

　　什么樣的房子好轉(zhuǎn)手？中介小哥從業(yè)已有十年，直言“60平方米以下的最好，買大了沒有意義，買學區(qū)房就是買個入場券。學區(qū)房面積越小，價格越高。小面積的一線名校學區(qū)房，如‘拉力瑯’等，均價達到10萬根本不稀奇。而且總價低、壓力小，以后出租或轉(zhuǎn)手也很方便，30㎡-50㎡的房子最受歡迎。”

　　上周該中介剛賣出一套45㎡的陰山路小區(qū)，總價450萬元。

　　看完房子后，中介小哥一直強調(diào)，如果看中了學區(qū)房一定要趕緊定，500萬以下的學區(qū)房“我們店里目前只有2套，都很搶手，一出來就沒了”。而有一些大面積的一線名校學區(qū)房(80㎡以上)，均價可能只有6萬左右，甚至還會出現(xiàn)一定的議價空間，但是以后轉(zhuǎn)手也難。

　　中介小哥說，最近看房很忙，由于教育局對現(xiàn)在學區(qū)房落戶的要求基本都是要在孩子上學的前一年的5月份之前落戶。因而，不少家庭都會選擇在每年的3、4月份購買學區(qū)房，這段時間一般都是學區(qū)房成交的高峰期。

　　I君在南京365淘房網(wǎng)上搜到了廣州路小區(qū)近一年的房價走勢圖，2017年4月的均價約6萬/㎡，2018年4月就已經(jīng)突破了8萬/㎡。這樣的結(jié)果，或許只能用“震驚”才能表達我此刻的心情。

　　I君也注意到，3月以來，南京學區(qū)房市場也進入新的周期，2019年、2020年即將要入學的新生家長成為購房的主力軍，學區(qū)房市場進入上升區(qū)間。特別是二胎政策放開，進一部加劇了對優(yōu)質(zhì)教育資源的需求，加上政府對新房市場的調(diào)控等各種因素，學區(qū)房市場求大于供的局面，短時間都無法得到改善。

　　從2015年，教育部就研究出臺了“多校劃片”的入學制度，即在“就近、劃片入學”的基本原則下，推行“多校劃片”，也就是一個小區(qū)對應多個小學、初中，通過電腦派位的辦法決定，讓買了學區(qū)房的家庭也不確定到底能上哪個學校。南京已在多地落實了“多校劃片”的教育制度，但從目前一線名校學區(qū)房火熱的程度來看，大家對優(yōu)質(zhì)資源的爭奪程度仍然異常激烈。

　　很顯然，南京這套單價10萬元/㎡的天價學區(qū)房，再次刺痛社會對學區(qū)房敏感而脆弱的心。教育均衡化發(fā)展當然是對學區(qū)房的釜底抽薪。然而，這將是個漫長的過程，很難一步到位，一撮而就。

　　買學區(qū)房存在風險，須量力而行

　　熱門名校對每套學區(qū)房的學籍名額有嚴格的規(guī)定，如果學籍被占用了，其價值就大打折扣。此外，學區(qū)的概念不是固定不變的，每年都有重新劃分的可能。而此前多次被提及的“多校劃片”新政，就是為了給學區(qū)房降溫。這些不定因素都會對學區(qū)房的投資價值造成沖擊。

　　另一個方面，大多數(shù)名校學區(qū)房都是“老、破、小”的房子，其本身的居住價值有限，高度依賴名校而存在。如果為了買高昂的學區(qū)房，東拼西湊、降低原有生活質(zhì)量，還不如在自己的能力范圍內(nèi)給孩子找個好的學校，把節(jié)約下來的錢帶他旅行，培養(yǎng)他的興趣愛好，提升他的見識與修養(yǎng)。