購法拍房遭遇長租客 "買賣不破租賃"有前提

　　租期沒到，房子被法院拍賣了，新業主要求租客搬遷，租客卻不肯搬走，怎么辦？日前，廣州法院就審結了一起類似案件，租客聲稱，此前以現金方式一次性支付了20年房租給原業主，租賃合同合法有效，而且法律明確規定“買賣不破租賃”，房屋所有權變更不應侵犯他作為租客的權利。

　　買賣一定不破租賃嗎？據了解，明年即將實施的民法典也規定了“買賣不破租賃”規則，但需要注意的是，適用該規則，需要滿足一定的前提條件。

　　文/廣州日報全媒體記者章程 通訊員云法宣

　　事發：近百萬元購得法拍房卻難進家門

　　老譚因為沒有依法履行生效判決確定的債務，天河區法院依法將其位于白云區的房屋交付評估、拍賣，并于2017年6月通過司法拍賣平臺公開拍賣。

　　掛牌拍賣的房產往往低于市價，阿輝以96.7萬元競拍購得老譚的房屋并辦理了不動產權證書。然而，租住該房屋的莫某卻不肯搬離。2017年10月，阿輝數次上門告知莫某，他已購買了該房產，并已辦理了不動產權證書。莫某卻聲稱有租約，但卻從未出示租約，只出示身份證，并仍占用該房屋。

　　購得房屋卻不能入住的阿輝，只好向法院提起訴訟，要求莫某騰空交還房屋，并參照市場租賃價格（2337.7元／月）賠償租金損失（從2017年9月8日計算至房屋交還之日止）。

　　審理：租客稱仍在租期 實際租賃合同系倒簽

　　面對控訴，莫某辯稱，因為家庭生活需要，他于2008年7月與老譚簽訂《租賃合同》，約定租期為20年，月租金為500元，并以現金方式一次性支付20年租金共計12萬元。

　　自2008年至今，他一直居住在該房屋，并按月繳納物業管理、水電、排污等費用。現《租賃合同》依然有效且履行期限尚未屆滿，故根據法律規定，房屋產權的變更不應侵犯變更之前簽訂合同的承租人的合法權益。

　　面對莫某出示的《租賃合同》，阿輝當庭提出申請鑒定合同的形成時間。經過反復詢問，莫某承認他自2002年起一直居住在該房屋內，他和原業主當時沒有簽訂合同，《租賃合同》是在2012年倒簽的。

　　在倒簽的合同中，對一次性支付20年租金的問題并未清楚寫明，反而約定的是“租金從2008年8月1日開始計起，第一次租金于合同簽訂時繳交，然后每年租金采取先繳后使用的形式”。

　　判決：不存在真實租賃合同 限期搬離并支付使用費

　　白云區法院經審理認為，根據《中華人民共和國物權法》第九條、第三十九條的規定，房屋已核發不動產權證書，登記權屬人是阿輝，故阿輝的合法權益依法受法律保護。

　　經查，莫某出具的《租賃合同》系補簽的租賃合同，且合同中未清楚表述一次性支付20年租金，反而約定第一次租金于合同簽訂時繳交，后每年租金采取先繳后使用的形式。

　　鑒于莫某未能提供證據證實已按租賃合同約定支付租金，故不能證實莫某與老譚之間存在真實的租賃合同關系。阿輝要求莫某搬離房屋，將房屋騰空還給阿輝，并支付房屋使用費的訴訟請求合理合法，予以支持。

　　最終，法院判決莫某搬離并將房屋騰空后還給阿輝，向阿輝支付自2017年10月19日起至實際遷出之日的房屋使用費。

　　一審宣判后，莫某不服判決，提起上訴被駁回。

　　民法典課堂：“買賣不破租賃”需滿足一定條件

　　受訪法官指出，《中華人民共和國合同法》第二百二十九條確立了不動產上的“買賣不破租賃”規則，目的在于保護既有承租人對租賃物的占有、使用和收益狀態，避免因物權變更導致租賃關系的不穩定。同時，即將于2021年1月1日實施的民法典在第三編合同編中第十四章租賃合同中亦規定了“買賣不破租賃”規則，即依據第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　但須注意的是，適用“買賣不破租賃”規則應當滿足以下條件：

　　●租賃合同成立并已生效；

　　●租賃物已經交付承租人，被承租人實際占有；

　　●租賃物的所有權變動發生在租賃期間；

　　●出租人或者租賃物的所有人將租賃物所有權給了第三人。

　　具備上述條件后，即使租賃物的買受人不知道該租賃合同的存在，租賃關系仍能夠對抗買受人，租賃關系對買受人具有拘束力。

　　但在本案中，承租人與原所有權人的租賃合同為倒簽，且一次性支付20年租金的說法與倒簽合同所約定條款不一致，租賃合同關系并非真實有效，故不能適用“買賣不破租賃”規則。