按套內(nèi)面積計(jì)算不影響房屋總價(jià)

　　□ 公攤是居住建筑組成的一部分，拋開品質(zhì)單純追求高得房率或低公攤面積并不可取。針對(duì)公攤面積及得房率，更重要的是實(shí)現(xiàn)透明、合理和優(yōu)化。

　　□ 總體來(lái)看，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)不影響購(gòu)房者的實(shí)際支出，現(xiàn)行規(guī)定也不影響交易稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等的計(jì)算。

　　日前，河北省張家口市發(fā)布政策，鼓勵(lì)實(shí)行現(xiàn)房銷售，逐步推進(jìn)取消公攤。此前，湖南省衡陽(yáng)市也明確宣布，自2025年1月1日起，當(dāng)?shù)厣唐贩繉?shí)行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售。公攤面積計(jì)價(jià)真的能取消嗎，此舉將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　據(jù)悉，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同構(gòu)成。具體而言，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)建筑面積；而公用建筑面積則包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室等整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房，以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻墻體水平投影面積的一半。

　　除了張家口和衡陽(yáng)，近年來(lái)，安徽合肥、廣東肇慶、湖南湘潭等地也相繼發(fā)布了相關(guān)政策，提及“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售”。特別是肇慶市，已經(jīng)明確自2024年5月1日起，市內(nèi)商品房將實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

　　從各地實(shí)施效果及業(yè)內(nèi)人士分析來(lái)看，無(wú)論是按建筑面積計(jì)價(jià)，還是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，僅是計(jì)算方式不同，購(gòu)房者的實(shí)際成本并不會(huì)因此發(fā)生變化。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟指出，一套總價(jià)200萬(wàn)元的商品房，若建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，既可按建筑面積2萬(wàn)元/平方米計(jì)價(jià)，也可按套內(nèi)建筑面積2.5萬(wàn)元/平方米計(jì)價(jià)，雖然計(jì)價(jià)方式不同，但總價(jià)不變。

　　相關(guān)的供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)也不會(huì)因計(jì)價(jià)方式的改變而發(fā)生變化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)通常按建筑面積收取，因?yàn)楣珨偛糠值墓部臻g需要物業(yè)管理，而這些空間恰恰是物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)投入的區(qū)域。目前，已落地采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的城市，如肇慶，物業(yè)費(fèi)仍按原標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，取消公攤更多體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)的計(jì)價(jià)方式上。

　　總體來(lái)看，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)不影響購(gòu)房者的實(shí)際支出，現(xiàn)行規(guī)定也不影響交易稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等的計(jì)算。公攤是居住建筑組成的一部分，拋開品質(zhì)單純追求高得房率或低公攤面積并不可取。針對(duì)公攤面積及得房率，更重要的是實(shí)現(xiàn)透明、合理和優(yōu)化。

　　吳璟表示，公攤面積有必要且正在變得更加透明，要讓消費(fèi)者清楚了解公攤的具體用途，進(jìn)一步保障購(gòu)房者的知情權(quán)。開發(fā)企業(yè)也在不斷優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，將公攤面積配置到居住者獲得感更強(qiáng)的門廳、電梯間等部分，實(shí)現(xiàn)良性的得房率優(yōu)化。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，公攤本身不會(huì)消失，而是要讓購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在知道自己實(shí)際專屬空間的大小。同時(shí)，不建議一味追求得房率，或使房企過(guò)分壓縮公攤來(lái)減少成本，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際居住體驗(yàn)下滑。

　　一些城市正通過(guò)調(diào)整容積率計(jì)算規(guī)則的方式讓利于民。青島、杭州等城市出臺(tái)新規(guī)，規(guī)定小區(qū)內(nèi)部分公共設(shè)施和公共空間不再計(jì)入容積率或打折計(jì)入，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)部分也享受打折優(yōu)惠，這些空間相當(dāng)于“贈(zèng)送”給購(gòu)房者，不再計(jì)入公共建筑面積甚至套內(nèi)建筑面積。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，好房子建設(shè)有四大要素，即安全、舒適、綠色、智慧。“房屋銷售環(huán)節(jié)取消公攤”即是舒適標(biāo)準(zhǔn)的重要體現(xiàn)。“過(guò)去，由于公攤面積計(jì)入方式不透明和合同條款含糊，購(gòu)房者總感覺(jué)得房率較低，權(quán)益受損。對(duì)購(gòu)房者而言，所購(gòu)即所得、戶型不縮水、交易公開透明，是購(gòu)房滿意度的關(guān)鍵所在。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　專家表示，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，還需充分釋放剛性和改善性住房需求。公眾對(duì)取消公攤的討論是希望公攤部分更加透明、優(yōu)化。下一步，應(yīng)通過(guò)多部門政策合力，鼓勵(lì)開發(fā)商既重視房屋面積的改善提升，也重視小區(qū)公共空間的豐富供給，從而顯著提升居住質(zhì)量，有力提振住房消費(fèi)。（中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李 方）