2月北京僅有兩個(gè)樓盤入市創(chuàng)新低 今年房企將穩(wěn)價(jià)走量

　　攝影/王麗新

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　“春節(jié)月”將至，三、四線、甚至五線城市可能會(huì)迎來(lái)一股返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，但對(duì)于北京這種“外來(lái)人口”占較大比重的城市來(lái)說(shuō)，購(gòu)房客群的外流將不利于開發(fā)商推盤銷售。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年2月份，北京僅有兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，一個(gè)是全新項(xiàng)目，另一個(gè)則是老項(xiàng)目的后期房源。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，歷年來(lái)春節(jié)所在月份都是北京樓市供需最低的月份。再加上去年低迷市場(chǎng)供應(yīng)的延續(xù)影響，使得今年春節(jié)所在的2月份,將創(chuàng)造北京樓市歷年供應(yīng)新低。

　　關(guān)于2018年的樓市走勢(shì)，中投置地董事長(zhǎng)王軍在由人民網(wǎng)主辦的第四屆地產(chǎn)價(jià)值峰會(huì)上表示，2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能比2017年更好。同時(shí)，天恒置業(yè)集團(tuán)有限公司地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周興也稱，2018年，新房市場(chǎng)總量和價(jià)格都不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

　　房?jī)r(jià)總體可控

　　歷年“春節(jié)月”都是北京樓市的銷售淡季。對(duì)于北京這種“外來(lái)人口”占據(jù)相當(dāng)比重的城市來(lái)說(shuō)，春節(jié)返鄉(xiāng)潮會(huì)使得城市中的購(gòu)房客群集中外流，加之春節(jié)期間北京氣候寒冷，不利于開發(fā)商大量推盤銷售，因此是供應(yīng)和成交雙低的低迷期。

　　但進(jìn)入3月份以后，前一年出讓的土地將轉(zhuǎn)化為新項(xiàng)目逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，供應(yīng)增加將推動(dòng)成交速度加快。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京共成交住宅用地71宗，其中含可售商品住宅44宗，這44宗宅地均設(shè)定了限售價(jià)格，最低銷售均價(jià)21144元/平方米，最高銷售均價(jià)為89068元/平方米。從價(jià)格對(duì)比來(lái)看，郊區(qū)限價(jià)商品住宅尤其是六環(huán)外，銷售限價(jià)與周邊在售商品住宅項(xiàng)目相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不突出，而城區(qū)位置較好的限價(jià)住宅項(xiàng)目，限售價(jià)格則比周邊項(xiàng)目低出20%—30%。

　　郭毅認(rèn)為，郊區(qū)限價(jià)住宅項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)較小，吸引力也相對(duì)偏弱，但部分項(xiàng)目限定了“9070”,使得單套總價(jià)得以控制，從而匹配剛需客群對(duì)于戶型面積及銷售價(jià)格的要求，而城區(qū)限價(jià)項(xiàng)目則憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，入市后將成為市場(chǎng)爭(zhēng)搶的“香餑餑”。低單價(jià)、小戶型的郊區(qū)項(xiàng)目以及高性價(jià)比的城區(qū)項(xiàng)目促使整體市場(chǎng)進(jìn)入快周轉(zhuǎn)期，2018年北京樓市供應(yīng)與成交的節(jié)奏均將加快。

　　總體來(lái)看，2018年整體供應(yīng)將出現(xiàn)提速，而價(jià)格限定使得預(yù)期走穩(wěn)，需求入市積極性也將有所提升，因此今年整體市場(chǎng)供需均將出現(xiàn)反彈。但在限售價(jià)格的管控下，需求的逐漸抬升并不會(huì)傳導(dǎo)向房?jī)r(jià)，2018年北京新建住宅的市場(chǎng)價(jià)格總體可控。

　　規(guī)模訴求存天花板

　　值得關(guān)注的是，一線城市和熱點(diǎn)二線城市調(diào)控嚴(yán)厲，但房地產(chǎn)增量市場(chǎng)銷售規(guī)模去年仍快速增長(zhǎng)。在上述論壇上，多數(shù)房企高管均認(rèn)為，2018年，銷售規(guī)模大幅增長(zhǎng)的可能性已經(jīng)不大。

　　王軍稱，從“房住不炒”的大趨勢(shì)來(lái)看，9億平方米就能滿足全部居民對(duì)于城鎮(zhèn)住房的居住需求，但這里有不少投資和投機(jī)需求，擠掉這些后，2018年，整體市場(chǎng)銷售規(guī)模再增長(zhǎng)的可能性不大。

　　值得一提的是，在增量市場(chǎng)，50強(qiáng)房企市場(chǎng)份額占有率高達(dá)50%。2017年，“千億房企”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。2017年，“千億房企”高達(dá)17家，另外也有一些開發(fā)商提出千億元銷售規(guī)模的目標(biāo)。

　　對(duì)此，當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬表示，首先，房地產(chǎn)商必須有規(guī)模，這是第一訴求，因?yàn)檫@意味著在抗風(fēng)險(xiǎn)能力、獲取和整合資源的能力方面，一定會(huì)比規(guī)模小的企業(yè)強(qiáng)。但進(jìn)入“房住不炒”時(shí)代后，要強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　對(duì)于接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷預(yù)測(cè)稱：“未來(lái)五年，住房市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代。過去的房地產(chǎn)周期論不再成立，未來(lái)的長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持相對(duì)平穩(wěn)。”